תוכנית ארצית (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) שאושרה בשנת 2005 במטרה לעודד חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. התוכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות כתמריץ כלכלי ליזמים ולבעלי הדירות, ומאפשרת שני מסלולים עיקריים: חיזוק ועיבוי המבנה הקיים (תמ"א 38/1), או הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש תחתיו (תמ"א 38/2). התוכנית נועדה ליצור מנגנון כלכלי שיאפשר שדרוג מבנים ישנים ללא עלות לדיירים ולמדינה.
יישום תמ"א 38 מחייב הסכמה של רוב מיוחס מבעלי הדירות בבניין (80% בתמ"א 38/1 ו-100% בתמ"א 38/2), וכן קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הפרויקט כולל חיזוק המבנה, הוספת מעלית, ממ"ד לכל דירה, מרפסות שמש, חניות (במידת האפשר), ושיפוץ כללי של הבניין. בתמורה, היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות, שמכירתן מממנת את עלויות הפרויקט ומייצרת את הרווח היזמי.
אחד האתגרים המרכזיים בתמ"א 38 הוא הכדאיות הכלכלית, שמשתנה בין אזורים שונים בארץ. בעוד שבאזורי ביקוש במרכז הארץ התוכנית מיושמת בהיקפים נרחבים, באזורי פריפריה, בהם מחירי הדירות נמוכים יותר, קשה למצוא יזמים שיהיו מעוניינים לבצע את הפרויקט. בנוסף, ישנם אתגרים משפטיים וחברתיים, כגון התמודדות עם דיירים סרבנים, קשיים בהתארגנות הדיירים, וסוגיות של פינוי זמני של הדיירים במהלך הבנייה.
למרות שתמ"א 38 נועדה לפקוע בשנת 2022, הממשלה האריכה את תוקפה עד 2025, תוך שהיא בוחנת מנגנונים חלופיים להתחדשות עירונית. במקביל, רשויות מקומיות רבות מגבילות את יישום התוכנית באזורים מסוימים, מתוך חשש מהעמסת יתר על התשתיות העירוניות ופגיעה באופי השכונות. עם זאת, התוכנית נחשבת למוצלחת בהיבט של שדרוג המרחב העירוני והגדלת מלאי הדירות, אם כי היא לא השיגה את מטרתה המקורית של חיזוק מספק של מבנים מפני רעידות אדמה בפריסה ארצית.
